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雷军投过的“You+公寓”华丽丽升级,打造“工位+公寓”模式,还要跟58合作玩金融

创业邦Amber2016-05-11 14:13新芽网
作为曾在风口上的猪,YOU+国际青年公寓受过追捧、也遭遇质疑。最近,时值YOU+青年创业社区苏州街店开业满一周年,这家全国首家青年创业社区的创造者、YOU+联合创业人刘洋创业以来的曲折、成就和期望。

作为曾在风口上的猪,YOU+国际青年公寓受过追捧、也遭遇质疑。最近,时值YOU+青年创业社区苏州街店开业满一周年,这家全国首家青年创业社区的创造者、YOU+联合创业人刘洋向创业邦回应了YOU+创立以来的曲折、成就和期望。

2014年年底,顺为基金和联创策源完成了对YOU+的1亿人民币A轮融资后,随着融资新闻爆出,许多标榜着“雷军进军地产界”的标题党新闻也便出现。一时间,YOU+和青年公寓话题走上风口浪尖,后续大量行业内融资新闻爆出,一时间,行业火热之势出现。

2015年6月,YOU+完成B轮融资,投资人包括顺为资本策源创投歌斐资产DST时代地产联创永宣。目前,YOU+正在进行C轮融资。

创业社区不盈利

YOU+创业人兼董事长刘洋告诉创业邦,“从苏州街店开业到现在的一年,我和团队经历了很多煎熬,由于缺乏经验,我对早期的公寓产品很不满意,感谢我们的家友(住户)对我们的信任。”创业邦观察到,YOU+苏州街店拿下的物业原属于北京科技经营管理学院,社区涵盖五栋楼房,YOU+拿下后将其全部打通,做成一整套社区。

YOU+联合创始人兼CEO刘昕、创始人兼董事长刘洋、联合创始人苏菂

刘洋坦言,最大的困难在于缺乏改造物业经验。例如,地下室受潮问题。由于五栋楼房分别属于不同时期的建筑,各自沉降程度不同,其中两栋问题尤为严重,因此在打造地下空间时工程受到很大阻碍。为了解决这个问题,刘洋亲自担任产品经理,抛开成本与预算,又多拿了200万出来,先对楼房进行整体加固。

早期,还有受到巨大诟病的是房价问题。

刘洋说,“YOU+青年创业社区是不打算盈利的。”

由于YOU+青年创业社区苏州街店有着极好的地理位置,比邻中关村,因此它的拿地成本也是奇高的。此外,由于定位是创业社区,相比于YOU+的其他生活社区,苏州街店的公共空间是它们的一倍有余。因此,极高的拿地成本和公摊面积导致苏州街店现在还处在亏损的状态。刘洋说,“未来,我们也不会将盈利放在主要位置,首要目标还是将它做成一块创业社区模版。”

据创业邦了解,YOU+青年创业社区苏州街店的租房月均价在4000元-6000元不等,分别有单人间、双人间,甚至是四人间。

目前,YOU+在全国拥有6家创业社区,其余均为生活社区,共计22家门店,已有房间总数4860间,用户总数约6500人;截止到2016年5月初,已开业社区平均出租率超过95%,平均价格约2700元。

从硬件配置来看,YOU+北京苏州桥社区属于服务类公寓+创业孵化器型社区,有一室公寓、双人间及四人间,家友免费使用一楼联合办公区的工位,同时设有一系列公共活动空间,包括酒吧,水果店,公共厨房,健身房、桌球台和迷你电影院。

YOU+工位

过去一年,使用YOU+苏州桥社区创业服务资源的团队有80余个,大量创业者在YOU+平台获得了宣传推广、找到创业合伙人、团队人员招聘、投融资对接,创业培训。

那么,创业社区和生活社区还有什么不同呢?除了前面提到的公共面积差异之外,创业社区主要服务的对象是创业者、自由职业者,除了提供生活住宿空间外,YOU+还为他们提供了办公工位。也就是说,用户可以足不出户享受到居住+办公的方便。从地理位置上来说,创业社区更强调地理属性,而生活社区则更具性价比,多设置在次中心地带。

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YOU+与58金融

另外,YOU+青年创业社区与58金融宣布进行战略合作。双方将用互联网金融手段来实现更多的新兴融资渠道。此次合作,双方将通过“资产证券化”的方式,将YOU+经营租赁权的收益,转化成固定收益的理财产品,在58金融平台上转让给投资人。

由于长租公寓在拓展项目、改造房屋时需要投入巨大资金,前期开发难以单纯依赖股权融资。通过资产证券化,将募集的资金用于开发后续项目,是开拓融资渠道的一种尝试。目前信托的融资成本约有15%~20%,相比较,通过58金融融资的成本更合理,还款方式也更灵活。

据知情人士透露,这次YOU+与58金融的合作仅为切入口,未来还会与58同城展开全方位战略合作。58同城是中国最大的分类信息网站,其在收购了安居客、与赶集网合并后,在租售房源发布方面具有极大优势,也是长租公寓除了自身平台外的主要房源发布网站。YOU+与58同城的合作,无疑将为双方未来的市场开拓带来更大的空间。

此外,YOU+从青年居住刚需切入青年社区生活市场,与58同城覆盖生活各个领域的产品线刚好契合,从同城青年人的招聘求职、二手买卖、汽车租售,到宠物票务、餐饮娱乐、旅游交友等各方面,双方都可以进行更深度的合作。

最社交的长租公寓

YOU+最早成名于它的“三不租”规定,“45岁以上的不租;结婚带小孩的不租;不爱交朋友的不租。”

刘洋将YOU+的人群经营归纳为“合并同类项”,即让年龄相近、生活习惯类似、坚持创业梦想的年轻人生活在一起,并组成生产者、消费者、分解者各主要部分,形成一个完整的生态闭环。北京苏州桥社区作为第一个尝试。

通过“三不租”,YOU+希望自己的住户能有极强的社交属性,能让同一栋大楼里的年轻人像家人般亲密连接起来,形成极具黏性的青年社群。在这里,所有的住户互称“家友”。这是互联网思维对传统产品的一次成功改造,但又是“反互联网”式的,将线上的社交潮流转移到线下,通过提供更多的公共空间与增值服务,让每一个用户都能享受“开放、平等、协作、分享”的互联网精神,并促进社区资源流动和共享。

YOU+与WeLife

无独有偶,美国众创空间WeWork在2016年4月份推出了结合办公空间和生活住宿的打包式合租服务WeLive,形式与YOU+的青年创业社区极为相似。

从媒体曝光的纽约Wall Street和华盛顿的两处Welive公寓来看,WeLive 提供一室公寓 、一居室、两居室以及 3 人以上多人间,每个楼层都有一块公共活动区域包括瑜伽活动室和一个小型的电影院,希望用多种房型和极具弹性的租约来招揽 80、90 后进驻。

除了普通的住宿功能,WeLive的租客们还能通过一个综合手机App选择社区内配套的健身课程、百乐餐、保洁、洗衣等服务。同时,每栋WeLive公寓里还有一名社区经理,帮助协调组织租客们在周目举行各种联谊趴,比如桌游、K歌什么的。

在纽约的WeLive 可以租到的最便宜的一个位置月租 1375 美元,是类似那种在多居室的客厅里用帘子隔开的墨菲床(一种可以合到墙上的床),或者靠近门口的壁龛床;

另外,WeLive房间里的设计风格跟公共区域是保持一致性的;但YOU+这一点上明显与WeLife区别开来,它们给了更多的自由权限给年轻人,在YOU+租住的房间,只要不恶意破坏房间的墙体和硬装,用户的房间可以按照自己喜欢的风格进行轻改造和布置,大厅公共区域保持YOU+自己的工业风。

YOU+家友的再创造

WeWork上一轮融资4.3亿美金,融资后估值高达160亿美金。去年,一份流出的内部文件显示WeWork对WeLive业务寄予了厚望,他们预计到2018年,WeLive能占公司整体收入的21%,带来超过六亿美元的年收入。

*本文作者Amber,由新芽NewSeed合作伙伴创业邦授权发布,转载请联系原出处。如内容、图片有任何版权问题,请联系新芽NewSeed处理。

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