他做了一款“租房+社交”应用,大数据匹配国民好室友

新芽NewSeed牛耕2018-03-21 14:35事业线
混迹房产交易多年,合租派并不惧巨头入场:别人只看到痛点,却搞不定背后的线下潜规则。车林认为,做合租,避开中介,是创业者唯一的路。

众所周知,在大城市租房并不是一件乐事。房价高昂,使大部分租户只能选择合租。而当你找房源,还要提防房主克扣押金。至于同住屋檐下的室友,往往已被排在最末考虑。

这并非因为室友不重要,而是因为不可控。新芽的一位女同事,就曾因室友“总带男人回家”愤而搬走。下次合租时,她仍对完全随机的室友无能为力。

“合租派”则专门为合租而生。它会同时为你匹配房源和室友。它由百合佳缘集团孵化,看似瞄准90后社交,其实是不折不扣的租房软件:推出押金险、确保真实房源、从散户+长租公寓批量拿房。

在团队上,合租派也是一整套“房地产阵容”:车林是百合佳缘集团房产团队负责人,曾在58同城负责了5年的二手房和租房产品,曾经是百合网早期员工的他在2016年回到百合佳缘集团。其他成员也来自搜房网、安居客等平台。车林很自信地说,他在线下做房产交易的经验“比所有人都多”,这是他创业的底气。

百合佳缘集团房产团队的负责人,车林,图片由合租派提供

如今,合租派正处于冷启动阶段,已积累两三千的用户。在A轮融资后,合租派会开始从长租公寓大举拿房,并在一二线城市的写字楼地推,快速扩充用户。车林觉得,他们会改变中国的合租市场。

合租派的杀手锏:真实房源和押金险

合租派的杀手锏有两条:真实房源和押金险。

在租房市场中,真实房源永远是第一考虑。合租派的做法是:对于同一实名手机号,只允许在半年内上传一个房源,以确保上传者是真实房主,而非房地产中介。

这来自合租派的观察:一线城市的个人,平均9个月换一处租房。因此6个月发布一次新需求,更可能是真实的求合租者。此外,混迹租房市场多年,合租派掌握了中国上千个房产中介的联系资料。对于上传的房源,可以很方便地比对手机号码,筛除房地产中介。

合租派坚持做交易,而非信息撮合,也与追求真实房源有关。车林认为,信息撮合平台受限于模式,是注定无法杜绝假房源的。

通常,考核房产中介的指标有两条:霸屏+刷新。霸屏是指,首屏要有30%房源由这家中介发布,垄断首屏流量。刷新是指,为了不被滚动到后面,中介要不断发布新房源。然而房源注定稀少,中介一定会不断伪造假房源,用中介信息,而非房源本身吸引观众。只要做信息撮合、不屏蔽中介,假房源就不会断绝。

合租派的租房页面,由新芽NewSeed截图

至于押金险,则是合租派在中国首创。这由合租派与保险公司共同推出,目前已经上线,能以99元保障5000元押金。无论房主故意克扣,还是住客确实损坏了家具,押金险都能赔偿。“保险公司几乎是不赚钱的,目前是希望先跑数据。”

在中国,克扣押金已成租房常态。车林介绍说,许多中介收了押金,直接确认收入,等到退租时再找个理由只返还25%。至于免押金,也常常只是噱头,真正打电话就会发现,房主仍然要求付押金。 “免押金本质上是反趋势的,房主的家具放在屋里,就必然要求担保。”这部分押金,房主不会自己放弃,只能由第三方承担。

但押金险又确实是刚需。合租派还未在app提供入口,就有许多用户闻声而来,要求客服办理。未来,这也有望成为行业标配,但与保险公司合作的高门槛,会把小创业者拦在门外。

为什么做合租?这是创业唯一的路

为什么从合租做起?这基于车林的一个核心判断:互联网创业,不可能拿到整租房。

通常,待售的房屋也会有出租需求,分为整租、合租两种方式。整租对房主最省事,通常是空置出售的预备阶段。而中介从出售获益远高于租房抽成。因此,中介会拼命维护整租业务,力图与房主搞好关系,等到整租时,房主就会自然选择中介本身。

有了这样的动机,中介就会不遗余力提供好服务。当房屋出租时,租房者约的时间往往很零散,而整租房主有本职工作,无暇带人看房。中介就会集中安排时间,力图让房主省事。这种不计成本地下功夫,对互联网平台绝不可能做到。因此绕开与中介竞争的整租房,才是创业者的机会。

除此之外,合租平台也更可能拓展到生活服务。例如,当舍友都不愿意做饭,合租派就能推送一个四人火锅券。由于推送给精准用户,餐饮商家并不担心影响一般客流,因此十分乐意。租房市场天然的LBS属性,让推送更精准,有机会变现。此外,合租派也能提供保洁、维修服务。

找室友一起合租,由新芽NewSeed截图

针对租房的常见问题,如水电费分摊等,合租派也提供了直接结算功能,免去室友吵架的争端。事实上,在匹配时合租派就会尽量寻找相似的人,有相同的收入、职位、年龄和爱好。这也会让租房融洽相处容易得多。

从哪里拿房?长租公寓蜂拥而至

投资人最关心这样一个问题:合租派从哪里拿房?它的回答是:散户和长租公寓。

至于散户,合租派并不担心供给的体量。以北京为例,目前有700万套房,拆成单间就是1500万间,其中30%已出租,而80%又被拆成合租。这样一个巨大的市场,从未有过真正匹配它模式的互联网产品出现。大牌如“自如”,在北京也不过十几万套房,至多拆成50万个房间。

在散户部分,合租派还从未真正推广。近期,合租派就会在一线城市的高端写字楼开始地推,搜寻房源和租房者。

此外,长租公寓可能才是目前的重头戏。合租派已与长租公寓“微领地”签署合作,将其3万套房源拆成合租,上线平台。微领地在上海签署了40+物业,近期正向北京、杭州开拓业务。此外,其他长租公寓品牌方也在洽谈中。

它们愿意上线房源,因为合租派在帮它们租房,而这里的展示环境好得多。车林说,当它们把房源上传到信息撮合平台时,竞争对手是假房源、重复房源、过期房源,往往很快淹没在垃圾信息中。而在这里,参与竞争的都是定期清理的真实房源,好房子更有可能被租房者看到。

近年来,“租房”正成为一个前所未有的活跃市场。在3月发布的《政府工作报告》中,明确表示要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”,培育租房市场,发展共有产权住房。根据链家地产研究院的数据称,未来十年,租房人群将达到2亿,租金交易额将接近3万亿元。租房取代二手房兴起,已是不争的事实。

在此盛况下,不少互联网企业都在进入租房市场。如阿里巴巴在推动“免押金租房”,美团也上线了租房业务。合租派并不担心这些巨头,因为像美团这样的团队只看到了痛点,却没发现痛点背后的原因。

“做互联网租房,关键不是产品逻辑,而是搞清楚线下的潜规则。哪些可以做,哪些坑只能绕过去。”合租派通过市场调研,发现的市场需求与互联网创业者看到的截然不同。租房就像新零售,踩上去才发现全是坑,需要老司机引路。

车林强调说,合租派看重的不是流量,而是“有需求的流量”和“真实房源”。这是它吸引租房者、长租公寓的关键。

合租赛道拥挤?其实缺少老司机

在短期,合租派计划迅速上线3万套真实房源。按照1个房源对应10个潜在租客,将承载30万用户的真实需求。在长期,合租派计划深扎北上广深四个一线城市,把合租房做扎实。“4千多亿的GMV,足够我们做了。”

在车林看来,房屋合租市场从未出现一个足够好的平台。早年,懂行的创业者全都扎堆高利润的二手房交易。直到政策推出,租房升温,二手房遇冷,老司机们才涌入租房市场。因此,他并不惧怕已存在的互联网玩家。在他眼中,前面的路像一片地雷阵地,只有像他一样熟知地图的人,才能真正前行。

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