刚交了一年的房租,这家长租公寓却在昨晚倒闭了

新芽NewSeed刘博2019-08-08 13:58事业线
在昨日晚间,乐伽公寓通过官方微信公众号发布一则公告,确认公司已停止经营,关闭所有业务。

“打造中国最具竞争力的公寓运营商。”在乐伽公寓的官网上有着这样一句话,但如今,这个目标却再也无法完成了。

在昨日晚间,乐伽公寓通过官方微信公众号发布一则公告,确认公司已停止经营,关闭所有业务,且员工大量离职,没有经营收入,已无法偿还客户欠款。

该公告称:“凡房东、房客自愿达成和解协议的,我司无条件予以认可,无须再通知我司,原房屋租赁合同即时终止作废,不再履行;房东、房客保留依法依约追究我司违约、赔偿损失等法律责任的权利。房东、房客无法达成和解的,可依法通过法律途径解决,追究我司应承担的法律责任,我司尊重并执行一切决定。”

公告最后还强调“不应波及房客,我司再次诚恳请求房东不要采取过激手段驱赶房客。”



但显然,正如一位乐伽公寓的租客在相关微博下评论道的那样:“5月交了一年的房租,卡里都没钱了,难道真的要和房东杠上?大家都是受害者。”房东与租客一样都是这场长租公寓暴雷风波之中的受害者,他们的损失恐怕难以完全弥补。



危机爆发之前负面缠身

据公开资料显示,成立仅三年的乐伽公寓乘着长租公寓的春风快速发展,截止今年5月,在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局,成立了300多家签约中心,员工达到600多人,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。根据规划,其未来还要扩张至沈阳、徐州、厦门、佛山、青岛、烟台、武汉、广州、深圳、北京、上海、郑州等城市。

但就是这样一家自信满满的长租公寓企业,从今年7月份开始就爆出负面新闻,一度出现“乐伽公寓放弃合肥城市、一套不留”等消息。

对此,乐伽公寓曾发布公告回应称:“2019年3月,乐伽公司发现合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金,已报相关公安机关立案调查。因此现象屡禁不止,为公司健康长期的发展,我司于2019年7月计划战略性停止合肥分公司市场扩张,清退部分违规员工和不正常房屋。”

但回应并没有解决乐伽公寓的问题,反而呈现出愈演愈烈的态势,不断有杭州、西安、成都等地网友爆料,乐伽公寓出现信任危机,租客交了租金,房东却没收到租金,众多租客被下了逐客令。

与此同时,在7月中旬和下旬,西安、南京、杭州等住建部门,也发布了乐伽公寓风险提示,其中西安住建部门曾在7月15日发布《关于南京乐伽商业管理有限公司西安分公司的风险提示》,称该公司在西安经营房屋租赁、房屋经纪活动时,经营范围未包含有“房屋租赁”经营项目,提醒广大西安市民注意风险预判,避免财产损失。

但对于乐伽公寓的房东与租客来说,此时已经陷入了泥沼之中,无法脱身。有众多房东与租客在网上表示,当看到乐伽公寓的负面新闻时已经为时已晚。据中国青年报报道,此前与房东、租客对接的乐伽公寓业务员早已不知踪影,前者最近一次收到与乐伽公寓相关的消息,还是在手机上收到的员工离职告知短信,上面写着:“乐伽公寓原业务员已离职,从其离职之日起,其所从事的一切活动概与我司无关。”

不走寻常路的“高收低租”

从公告可以看出,导致乐伽公寓暴雷的直接原因是资金危机,究其根源则是乐伽公寓采取的“高收低租”的经营模式,也就是公告中提到的“高进低出”。

所谓“高收低租”,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金;再以低租金出租房屋,一次性收取租客的租金为半年,甚至一年,但每月折算下来能比市场价便宜300元左右。例如乐伽公寓在合肥2200元/月收来的房子会以1800元/月租出去。

而如果租客想采取月付的方式,租金价格就会高出许多。这也就导致许多租客为了一年能剩下几千元的房租,大多都选择了年付的方式。

尽管经营模式不同,但“高收低租”与此前暴雷的数家长租公寓所采取的“租金贷”本质上相同,是典型的利用资金池经营长租公寓的方式。根据目前情况可以判断,乐伽公寓应是通过时间差,以“按年收租、按季还租”的方式形成一个庞大的资金池,再把这些获取的现金用于收购更多房源,获取更多现金流;或者用于别处的投资,以赚取更多利润回报。

长租公寓作为一个重资产市场,盈利周期长,注定这是一个严重“烧钱”的赛道。曾有长租公寓的工作人员表示“为了拿下房源,我们可以‘不择手段’”,像去年自如与蛋壳公寓竞相涨价抢房的事件,便是最好的佐证。

而红璞公寓总经理甘伟也曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%-60%,租金差为1.6-1.7倍,还需每年摊销15%-20%的装修成本,以及人工等成本。所以长租公寓的盈利周期较长,一般都为5到7年。

而“高收低租”这种模式的好处是可以使得经营方快速实现规模化发展,抢占市场份额,因此成为不少长租公寓其也所看中的“捷径”。

但这条“捷径”恰恰就处在悬崖的边缘,在获取资金的过程中会无形中放大杠杆,而这些企业又缺少风险控制,一旦经营管理或是外部投资失误,就会出现资金链断裂的情况,最终造成房东、租客的严重损失。

结语

细看国内长租公寓市场,除去本身就持有房源,只需要做专门的运营的酒店系、开发商系,如万科、保利、华住等;剩下的市场占有率最高的“中介系”(如链家自如)和小而分散的“创业系”(如魔方公寓、YOU+等),都必须依靠租赁获房。

如果说“中介系”因为本身有大量的房屋资源和物业信息,进入长租公寓市场属于自然而为的事情,那么为何众多创业者也要挤进这个重资产的领域?

有业内人士曾向新芽NewSeed(ID:pelink)表示:“长租公寓的准入门槛并不高,因为有贷款等金融工具的存在,一般几百万元即可。”

也正是因此,2014-2015年间,众多创业者涌入这一赛道,长租公寓进入了野蛮生长期。但是与其他几派玩家相比,创业者是抗风险能力最低的。

而乐伽公寓正是属于后者,一旦危机来临,便再难逃脱死亡的命运。

*本文为新芽NewSeed原创,网页转载须在文首注明新芽NewSeed(微信公众号ID:pelink)及作者名字。微信转载须在文章评论区联系授权。如不遵守,新芽NewSeed将向其追究法律责任。

相关领域的投资人