链家缩进“贝壳”

DoNews陈少亮2020-07-28 10:41事业线
两年时间过去,贝壳承受住了市场的考验了吗?

经过19年的时间,左晖终于为链家准备好了IPO的故事。

7月24日晚间,贝壳向美国证券交易所提交招股书,正式开启赴美IPO的行程。贝壳正是在国内中介行业摸爬19年的链家和两年狂奔的贝壳的结合体。2018年贝壳横空出道,但出道即被扣上集运动员和裁判员为一身的质疑。反贝壳联盟迅速成立,两年时间过去,贝壳承受住了市场的考验了吗?

现在的贝壳是什么

贝壳将自己称之为国内最大的居住服务商,说的通俗一点,就是国内房产中介行业的中介头子,只不过随手做了一些副业而已。此次披露的招股书中,贝壳集团2019年全年贝壳集团的营收为460亿元人民币。最近三年的营业收入增速达到了60%,目前贝壳进驻了全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。平台成交总额在去年超过了2万亿。这么靓丽的数据似乎显示出贝壳很强大。但一个亏损足以掩盖掉前面所有的光环。过去三年,公司的净亏损分别是5.38亿元、4.28亿、21.8亿元。随着规模扩大,亏损同步扩大可以看出,贝壳模式并没有被验证成功,那些靓丽的数字在当下不过是空中楼阁。

在搞清楚贝壳是什么模式前,我们有必要复盘国内整个房产经纪行业,国内的房产经纪行业分为自营系和平台系两个大的分类,自营系多以线下模式为主,而链家就是自营系中市场份额最大的哪一个,后面还有我爱我家、中原地产等,平台系上有以58同城为代表的安居客房多多等等。两个派系都在市场上有不小的市场份额。而今天的贝壳正是以经营多年的链家为基础整合了自营系和平台系,所以2018年同时成立的反贝壳联盟其中像58、我爱我家成了组成部分中的中坚力量。更为直观的说,今天的贝壳就像是京东,链家和德佑就是京东自营,其它经纪品牌就是第三方店家,贝壳在其成交中提点抽佣。

在贝壳现在的由存量房交易、新房交易、新业务三大业务板块中,存量房交易目前是最为重要且最为核心的收入,这其中就包含了对其它非嫡系经纪品牌收取的交易佣金。

贝壳能成功吗?

左晖是房产经纪行业一名老将了,虽然链家已经很成功,但仍然没解决国内房产经纪行业混乱不堪、标准缺乏、用户不满等一系列问题,链家只是单纯拥有了市场,所以左晖一直在思考如何改变行业的面貌,在贝壳之前,链家走过自如的模式,但是在这个模式中,我们看到因利益分配不均导致的一系列问题,自如模式抗风险的韧性很差,所以自如模式并不是这个行业的最优的解决方案。

贝壳一经推出,就寄托着左晖的厚望,2019年初,链家和贝壳之间的股东及股权镜像平移就已经说明,左晖从那时就将贝壳看成是链家的下一个二十年了。

链家早在零几年的时间就已经开始搭建国内楼盘字典数据,在贝壳还没有出之前,就已经拥有行业最全的楼盘数据,贝壳能在短短两年时间内快速融资两轮,营收实现两位数的增速,其实依赖的就是链家19年的数据积累。

当然左晖的魄力在于,从传统的线下模式走到贝壳今天线上化的平台模式,链家是第一家,也是行业唯一一家。贝壳的出现从另一种层面也是对链家的一种颠覆,但笔者想说,贝壳能否成功其实与这些都没有关系,贝壳能否成功的关键的贝壳解决了什么。

相比于10年前,房产经纪行业的信息透明度已经得到了大大的提高,行业的规范也越来好,贝壳同样在解决这些问题,但仅仅解决这些仍然是不够的,房产经纪行业是劳动密集型行业,与富士康有一定的类似,同时交易相对低频,但当下的效率产出并不能达到盈利平衡线。更简单的来说,相对密集的劳动并不能换回对等的收入,这是行业当下最大的难题,也是贝壳到今天为止持续亏损的原因,因为贝壳最大的成本支出也是佣金和提成支出,贝壳在持续扩大的市场中想要实现盈亏平衡,就必须领先于行业的整体效率,否则只能是市场越大,亏损越大的黑洞。

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